Polizza Postuma Decennale
LA FIDEIUSSIONE
Immobile da costruire
Per immobile da costruire deve intendersi ogni immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti ultimata, versando in stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità. Rientrano, pertanto, gli immobili da edificare o in corso di edificazione, nonché gli immobili oggetto di ricostruzione, sopraelevazione, ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo, sempre che i suddetti interventi comportino una modificazione dell’edificio tale da necessitare del rilascio di un nuovo certificato di agibilità.
La situazione di crisi
La situazione di crisi, al cui verificarsi l’acquirente è legittimato ad escutere la fideiussione, ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto a:
• esecuzione immobiliare per effetto del pignoramento dell’immobile oggetto del contratto stipulato con l’acquirente;
• fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo e liquidazione coatta amministrativa.
Finalità della garanzia fideiussoria
L’art. 2 del decreto prevede l’obbligo per il costruttore di procurare il rilascio e consegnare all’acquirente, prima o contestualmente alla stipula del contratto avente come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento, una fideiussione a garanzia delle somme riscosse.
Escussione e cessazione di efficacia della garanzia
La fideiussione diviene escutibile “nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi” così come descritta nel secondo comma dell’art. 3, per ognuna delle quali il legislatore individua la data in cui essa deve intendersi verificata, momento dal quale l’acquirente è legittimato ad avvalersi della garanzia:
• La prima tra le situazioni di crisi ricorre allorquando venga trascritto il pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto.
• Per il caso di fallimento, la data di operatività della garanzia è invece rappresentata dalla pubblicazione della sentenza di fallimento, che si attua mediante affissione alla porta esterna del Tribunale.
• Nel caso di liquidazione coatta amministrativa e di amministrazione straordinaria, assume rilievo la data di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone l’apertura di tali procedure.
• Ove, poi, il costruttore ricorra alla procedura di concordato preventivo, la data di operatività della garanzia è individuata in quella in cui è stata presentata la domanda di ammissione alla procedura.
Quanto infine all’efficacia della fideiussione, ne è prevista la cessazione al momento in cui si perfeziona il trasferimento della proprietà in favore dell’acquirente.
LA POLIZZA ASSICURATIVA
Finalità, oggetto e durata L’art. 4 del decreto legislativo sancisce a carico del costruttore l’obbligo di contrarre e di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a beneficio del medesimo e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, che siano conseguenza dei vizi contemplati dall’art. 1669 c. c., e cioè rovina totale o parziale, pericolo di rovina e gravi difetti costruttivi. Tali vizi debbono manifestarsi “successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”.
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